Bordeaux, ville dynamique et attractive, attire de plus en plus d'investisseurs immobiliers. Le marché locatif bordelais est florissant, notamment grâce à la forte demande des étudiants, des jeunes actifs et des familles.
Critères de choix pour investir dans l'immobilier locatif à bordeaux
Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est crucial d'analyser plusieurs critères importants qui influencent la rentabilité et la réussite de l'investissement.
Rendement locatif
Le rendement locatif est un indicateur essentiel pour mesurer la rentabilité d'un investissement immobilier. Il se calcule en divisant les revenus locatifs annuels par le prix d'achat du bien. Plusieurs facteurs influencent le rendement locatif, notamment :
- Le prix d'achat du bien
- Les loyers moyens pratiqués dans le quartier
- Les charges liées au logement (taxe foncière, charges de copropriété)
- Le taux de vacance, c'est-à-dire la période pendant laquelle le bien reste vacant.
Par exemple, un appartement de 50 m² dans le quartier de la Victoire à Bordeaux se vend environ 250 000 euros. Le loyer moyen pour ce type de bien est de 800 euros par mois. En tenant compte des charges (taxe foncière, charges de copropriété), le rendement locatif brut est d'environ 3,8%. Cependant, il faut prendre en compte le taux de vacance qui peut varier en fonction du quartier et de la saison. Un taux de vacance moyen à Bordeaux est de 2%, ce qui signifie que le bien sera vacant pendant environ 2 mois par an.
Demande locative
Un quartier avec une forte demande locative signifie que les biens disponibles se louent rapidement et à des prix attractifs. Il est important d'analyser les populations ciblées et leurs besoins en matière de logement. À Bordeaux, les principaux groupes de locataires sont :
- Étudiants : forte demande de studios et T1 à proximité des universités comme l'Université de Bordeaux Montaigne ou l'Université Bordeaux I.
- Jeunes actifs : recherche de logements modernes et fonctionnels dans des quartiers dynamiques comme le quartier Saint-Michel ou le quartier Chartrons.
- Familles : besoin d'appartements spacieux avec des espaces verts et des écoles à proximité, comme le quartier des Chartrons ou le quartier de la Bastide.
L'évolution démographique joue également un rôle crucial. Par exemple, la présence de nouveaux pôles d'emplois peut attirer une population jeune et active, augmentant la demande locative dans le quartier. Bordeaux a connu un développement économique important ces dernières années, avec la création de nouveaux pôles d'activités comme le quartier Euratlantique.
Attractivité du quartier
L'attractivité d'un quartier est un facteur déterminant pour les locataires potentiels. Il s'agit d'un ensemble de critères qui influencent la qualité de vie et le confort de vie.
- Transports en commun : accessibilité aux transports en commun (métro, tram, bus)
- Commerces : proximité de commerces de proximité (supermarchés, boulangeries, pharmacies)
- Espaces verts : présence de parcs, jardins et espaces verts
- Équipements culturels et sportifs : musées, théâtres, cinémas, salles de sport
- Sécurité et ambiance générale : taux de criminalité faible, ambiance calme et agréable
Un quartier dynamique avec une offre de services et d'équipements attractifs aura un impact positif sur la demande locative et le rendement de l'investissement. Bordeaux est une ville qui offre un large choix d'équipements et de services pour répondre aux besoins des différents groupes de locataires. Par exemple, le quartier de la Bastide est réputé pour ses espaces verts et ses parcs, tandis que le quartier Saint-Michel est connu pour sa vie nocturne animée et ses nombreux bars et restaurants.
Les quartiers en vogue pour investir à bordeaux
Bordeaux offre une diversité de quartiers avec des profils différents, chacun avec ses avantages et ses inconvénients pour les investisseurs. Voici quelques exemples de quartiers en vogue pour investir dans la location à Bordeaux.
Le centre historique (bordeaux Intra-Muros)
Le centre historique de Bordeaux, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, est un quartier emblématique avec un charme historique unique. Ses rues piétonnes animées, ses boutiques élégantes et ses monuments architecturaux attirent de nombreux touristes et jeunes actifs.
- Demande locative : forte demande d'étudiants, de touristes et de jeunes actifs
- Rendement locatif : élevé, mais prix d'achat importants
- Types de logement : studios, appartements, maisons de ville
La forte demande locative et l'attractivité du centre historique peuvent se traduire par des loyers saisonniers élevés, offrant aux propriétaires un potentiel de revenus supplémentaires. Par exemple, un studio dans le quartier Saint-Pierre, à proximité de la place des Quinconces, peut se louer environ 600 euros par mois en moyenne, mais atteindre 1000 euros par mois pendant la période estivale.
Le quartier chartrons
Le quartier Chartrons, ancien quartier portuaire, a connu une transformation spectaculaire. Son ambiance industrielle réhabilitée, ses boutiques tendance et ses espaces verts attirent de plus en plus de familles et de jeunes actifs.
- Demande locative : forte demande de familles et de jeunes actifs
- Rendement locatif : bon, prix d'achat plus accessibles qu'en centre-ville
- Types de logement : appartements, lofts, maisons rénovées
La présence du marché aux puces et des quais sur la Garonne contribue à l'attractivité du quartier, influençant positivement la demande locative et les prix de l'immobilier. Un appartement de 3 pièces dans le quartier Chartrons se vend environ 350 000 euros, avec un loyer moyen de 1200 euros par mois. Le rendement locatif brut est d'environ 4%, ce qui est un bon rendement pour un investissement locatif à Bordeaux.
Le quartier Saint-Michel
Le quartier Saint-Michel, quartier dynamique et populaire, est réputé pour son ambiance jeune et étudiante. Ses nombreux commerces, restaurants et cafés attirent de nombreux étudiants et jeunes actifs.
- Demande locative : très forte demande étudiante, également des jeunes actifs
- Rendement locatif : bon, prix d'achat plus abordables
- Types de logement : studios, T1, T2
La proximité des universités et des grandes écoles a un impact direct sur la demande locative et le rendement des investissements dans ce quartier. Un studio dans le quartier Saint-Michel se vend environ 150 000 euros avec un loyer moyen de 500 euros par mois. Le rendement locatif brut est d'environ 4%, ce qui est un bon rendement pour un investissement dans un studio à Bordeaux.
Le quartier bacalan
Le quartier Bacalan est en plein essor, avec des projets de réaménagement urbain ambitieux. Le développement économique, les nouveaux espaces verts et les infrastructures modernes attirent de plus en plus de familles et de jeunes actifs.
- Demande locative : en pleine expansion, demande de familles et de jeunes actifs attirés par la modernité du quartier
- Rendement locatif : bon, prix d'achat en hausse mais encore attractifs
- Types de logement : appartements neufs, lofts, maisons contemporaines
Les projets de développement en cours dans le quartier Bacalan influencent positivement la demande locative et les prix à venir, offrant un potentiel intéressant pour les investisseurs. Un appartement de 4 pièces neuf dans le quartier Bacalan se vend environ 400 000 euros avec un loyer moyen de 1500 euros par mois. Le rendement locatif brut est d'environ 4,5%, ce qui est un bon rendement pour un investissement dans un appartement neuf à Bordeaux.
Conseils pratiques pour réussir son investissement locatif à bordeaux
Avant de se lancer dans un investissement locatif à Bordeaux, il est important de suivre quelques conseils pratiques pour optimiser ses chances de réussite.
Évaluer son budget et ses possibilités de financement
Le budget est un élément essentiel à prendre en compte. Il est important d'évaluer son apport personnel, ses possibilités de prêt immobilier et les taux d'intérêt pratiqués sur le marché. Un bon calcul du budget et des possibilités de financement permet de définir un budget d'investissement réaliste et de choisir les biens immobiliers qui correspondent à ses capacités financières.
Faire appel à un professionnel de l'immobilier
Faire appel à un professionnel de l'immobilier (agent immobilier, conseiller en investissement, notaire) peut être un atout majeur pour les investisseurs débutants. Ces professionnels peuvent apporter leur expertise pour analyser le marché, identifier les meilleures opportunités et faciliter les démarches administratives. Un agent immobilier peut vous aider à trouver le bien immobilier qui correspond à vos besoins et à votre budget, tandis qu'un conseiller en investissement peut vous aider à élaborer une stratégie d'investissement adaptée à votre situation financière.
Analyser les risques et opportunités du marché locatif
Il est important d'être conscient des risques et des opportunités liés au marché locatif bordelais. L'évolution du marché, les risques de vacance locative et la législation en vigueur doivent être pris en compte dans la stratégie d'investissement. Il est important de suivre l'évolution du marché immobilier à Bordeaux, notamment les prix de l'immobilier, les taux d'intérêt et les loyers moyens.
Préparer un plan d'investissement et de gestion locative
Un plan d'investissement bien défini est essentiel pour maximiser les chances de réussite. Il faut définir une stratégie de location, un budget pour la gestion des loyers et l'entretien du bien, et un plan de gestion des risques. Un plan d'investissement bien préparé permet de mieux gérer ses investissements et de maximiser ses chances de réussite.
Bordeaux offre un marché locatif dynamique avec un potentiel intéressant pour les investisseurs. En choisissant le quartier adapté à ses objectifs et en suivant les conseils pratiques évoqués précédemment, les investisseurs peuvent maximiser leurs chances de succès.