Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et alléger votre charge fiscale déjà lourde ? La loi Malraux permet aux contribuables à hauts revenus d investir dans l'immobilier locatif en engageant des travaux de rénovation sur un bien ancien à caractère historique, situé dans une zone éligible.
Le dispositif Malraux en quelques mots
Créé en 1962, le dispositif Malraux fait suite à la loi Malraux qui autorise la défiscalisation d’un investissement pour des travaux de restauration dans des biens immobiliers anciens destinés à la location. L’objectif de ce dispositif vise en effet à réhabiliter les immeubles et les quartiers anciens sur le territoire français. Il cherche à toucher les contribuables à forte imposition en les incitant à investir dans l immobilier locatif en contre-partie de réductions fiscales attractives. Pour être éligible à ce mécanisme, vous devez investir dans l immobilier dans des centres-villes historiques classés SS (Secteurs Sauvegardés) ou intégrant un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture du Patrimoine) que l’on appelait avant cela ZPPAUP (Zone de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager). Rappelons que l’on appelle Secteur Sauvegardé, une zone présentant un intérêt historique, culturel ou esthétique qui justifie sa mise en valeur, sa conservation, voire sa restauration. Cela concerne plus précisément :
- Les sites patrimoniaux remarquables couverts par un PSMV approuvé (plan de sauvegarde et de mise en valeur), un PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou un immeuble qui a fait l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique.
- Les opérations de restauration déclarées d’utilité publique engagées jusqu’au 31 décembre 2022 dans un quartier ancien dégradé (QAD).
- Les travaux doivent porter sur la restauration de l’intégralité de l’immeuble. Ils sont contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France.
La loi de défiscalisation Malraux concerne donc uniquement les biens faisant l'objet de travaux de rénovation et par conséquent l'immobilier ancien. Si vous désirez investir dans l'immobilier locatif neuf, optez pour le dispositif issu de la loi Pinel qui compte au nombre des différents types de placements immobiliers.
Une défiscalisation intéressante
Le dispositif de 1962 permet de bénéficier d’une réduction fiscale de 22 à 30 % des dépenses réalisées pour des opérations engagées dans la limite d’un plafond. Le montant de cet avantage fiscal est bien entendu proportionnel aux sommes engagées pour rénover le bien. Le montant des dépenses retenu et ouvrant droit à la réduction d’impôt est donc celui correspondant exactement aux dépenses payées par l’investisseur. Il existe un plafond de dépenses au-delà duquel la défiscalisation n'est plus possible. Ce plafond est égal à 400 000 € réparti sur 4 années consécutives au maximum. Plus précisément, la période de défiscalisation ne doit théoriquement pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construite mais peut être prolongée d’un an supplémentaire dans le cas de fouilles archéologiques. Dans tous les cas, la période de défiscalisation ne peut jamais excéder 4 ans. Ce qu'il faut savoir : dans l’ancien régime Malraux qui concernait les permis de construire antérieurs à décembre 2008, les contribuables pouvaient déduire de leurs revenus les sommes dépensées. Cette facilité n'a plus cours. Le nouveau dispositif après cette date et en vigueur aujourd’hui porte sur une réduction d’impôt étalée sur une durée maximale de travaux égale à 4 ans. Le montant de la défiscalisation se décompose ainsi :
- 22 % pour des dépenses de rénovation engagées sur des bâtiments situés dans un site patrimonial remarquable (approuvé par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
- 30 % pour des dépenses de rénovation engagées sur des bâtiments situés dans un site patrimonial remarquable et faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé. Cela concerne aussi les immeubles au sein de quartiers anciens dégradés et de quartiers conventionnés.
Des règles à respecter
L’avantage fiscal est certes non-négligeable, mais reste néanmoins soumis à des règles relativement strictes. C’est la raison pour laquelle, lorsque l’on envisage de type d’ investissement immobilier, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel en gestion de patrimoine. Pour profiter des avantages fiscaux offerts par le procédé Malraux, le contribuable doit s’engager à :
- Restaurer la totalité de l’immeuble acquis
- Solliciter une autorisation de travaux. Il s’agit d’une autorisation à demander au Préfet du département.
- Louer les logements nus pendant 9 ans au titre de résidence principale et ce dans les 12 mois suivant la fin des travaux de rénovation.
- Louer à une personne physique autre qu’un membre de la famille de l’acquéreur. La loi est claire sur ce point, le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
Par ailleurs pour que le dispositif s’applique il faut que :
- Le chantier soit supervisé par un Architecte des Bâtiments de France
- Le chantier porte sur des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de réfection ou reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, sur la transformation de logements entiers…
Peut-on cumuler le dispositif avec d’autres modèles de défiscalisation
Le dispositif en vigueur peut être cumulé avec d’autres avantages fiscaux comme les subventions de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) ou le Déficit Foncier. En revanche vous ne pouvez pas prétendre en même temps aux bénéfices liés à la loi Malraux et d’autres systèmes de défiscalisation tels que Pinel, Censi-Bouvard ou Girardin portant sur d'autres immeubles. De même, d’autres dispositifs ne sont également pas compatibles. Il s’agit notamment d’investissement réalisés Outre-Mer par une personne physique ou d’investissements dans une résidence hôtelière à vocation sociale. Là aussi, le conseil d’un expert en patrimoine sera le bienvenu.